در نهضت ملی مسکن، فاصله میان ساخت و تامین مالی بیش از هر زمان دیگری خود را نشان می‌دهد. طرح نهضت ملی مسکن تنها به تامین زمین و آغاز عملیات ساختمانی محدود نمی‌شود و تداوم پرداخت تسهیلات، تعیین کننده سرعت رسیدن پروژه‌ها به مرحله تکمیل و تحویل است.

به گزارش سرزمین مانا به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن – هیبنا و به نقل از اقتصاد۲۴، عملکرد بانک مسکن در تامین مالی نزدیک به ۴۰۰ هزار واحد، تصویری روشن از وزن این بانک در ساختار مالی نهضت ملی مسکن ارائه می‌دهد که با وجود محدودیت منابع و تکالیف سنگین اعتباری، همچنان بخش مهمی از بار مالی این طرح را بر دوش دارد.

بر اساس آخرین آمار اعلام شده از سوی مدیرعامل بانک مسکن، تا ۱۴ مهرماه ۱۴۰۵، برای ۳۹۹ هزار واحد نهضت ملی قرارداد تامین مالی منعقد شده است. ارزش این قرارداد‌ها بالغ بر ۲۰۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان اعلام شده است.

اما اهمیت این ارقام صرفا به تعداد قرارداد‌ها محدود نمی‌شود. بانک مسکن اعلام کرده است که تاکنون ۱۶۰ هزار میلیارد تومان در قالب سهم الشرکه به پروژه‌های نهضت ملی مسکن پرداخت کرده است. در مقابل، سهمیه و تکلیف قانونی این بانک در چارچوب قانون جهش تولید مسکن ۵۲۵ هزار میلیارد تومان تعیین شده است.

از سوی دیگر، سهم بانک مسکن از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی کشور در طرح نهضت ملی مسکن بیش از ۵۰ درصد است؛ بنابراین می‌توان گفت بیش از نیمی از تامین مالی بانکی این طرح از مسیر بانک تخصصی بخش مسکن انجام شده است. اثر تامین مالی البته زمانی در اقتصاد مسکن قابل مشاهده است که منابع پرداخت شده به ساخت و نهایتا تحویل واحد منجر شود.

بر اساس آمار بانک مسکن، ۲۰۶ هزار واحد از پروژه‌های تامین مالی شده به مرحله فروش اقساطی و تحویل رسیده‌اند، یعنی نیمی از واحد‌هایی که بانک برای آنها تامین مالی انجام داده، از مرحله ساخت عبور کرده و وارد فرآیند تحویل شده‌اند.

همزمان بیش از ۷۵ هزار پروژه نهضت ملی مسکن در کشور دارای پیشرفت فیزیکی بالای ۷۵ درصد اعلام شدند. از منظر مالی، تعیین تکلیف سریع این پروژه‌ها اهمیت دوگانه دارد، زیرا از یک سو امکان افزایش سرعت تحویل واحد‌ها را فراهم می‌کند و از سوی دیگر با فروش اقساطی و بازگشت منابع، بخشی از نقدینگی بانک مجددا به چرخه تسهیلات دهی بازمی گردد.

با وجود این حجم از تامین مالی، ساختار تامین مالی نهضت ملی مسکن همچنان با یک مسئله مهم مواجه است: فاصله میان تکلیف قانونی و ظرفیت منابع بانکی.

بانک مسکن پیشتر اعلام داشت که اجرای تعهدات نهضت ملی مسکن فشار قابل توجهی بر ترازنامه وارد کرده است. طبق اعلام مدیران ارشد این بانک، ناترازی که پیش از شهریور ۱۴۰۰ و آغاز نهضت ملی مسکن، حدود ۱۰ همت بود، در آذرماه ۱۴۰۴ به ۱۳۶ همت رسید، هرچند این رقم با اقدامات صورت گرفته و اجرای برنامه‌های هدفمند در بانک مسکن تا پایان تیرماه ۱۴۰۵ به ۴۰ همت کاهش یافت.

همزمان، این بانک در سال ۱۴۰۴ توانست رشد ۵۷ درصدی منابع را رقم بزند و مدیران ارشد افزایش منابع، مدیریت مصارف و استفاده از ظرفیت بازار سرمایه را از جمله ابزار‌های افزایش ظرفیت تامین مالی عنوان کرده‌اند.

این موضوع نشان می‌دهد چالش تامین مالی نهضت ملی مسکن تنها به میزان تسهیلات پرداخت شده محدود نیست، بلکه توان بانک برای تداوم پرداخت، حفظ تعادل منابع و مصارف و بازگشت منابع پرداخت شده نیز اهمیت دارد.

به همین دلیل، بانک مسکن بر استفاده از ابزار‌هایی مانند اوراق رهنی، اوراق گام، صندوق‌های سرمایه گذاری، صندوق زمین و ساختمان و منابع بازار سرمایه تاکید دارد.

در همین چارچوب، برخی اعضای کمیسیون عمران مجلس نیز بر ضرورت تقویت منابع بانک مسکن تاکید کرده‌اند. در یکی از اظهارات اخیر، عملکرد بانک مسکن در تامین مالی نهضت ملی با سایر بانک‌ها مقایسه شده و بر ضرورت افزایش سرمایه بانک تخصصی مسکن برای ایفای نقش مستمر آن تاکید شده است.

آنچه از مجموعه این ارقام می‌توان دریافت، آن است که بخش قابل توجهی از زنجیره مالی پروژه‌ها به منابع بانک مسکن وابسته است. تامین مالی نزدیک به ۴۰۰ هزار واحد، پرداخت بیش از ۱۶۰ همت سهم الشرکه و نیمی از تامین مالی طرح در شبکه بانکی، ابعاد این نقش را نشان می‌دهد.

با این حال، ادامه این مسیر نیازمند منابع پایدارتر و تنوع بخشی به ابزار‌های تامین مالی است.

تجربه اجرای نهضت ملی مسکن نشان داده است که اتکا به منابع بانکی، به ویژه در شرایط محدودیت منابع و فشار بر ترازنامه بانک‌ها، نمی‌تواند تنها مسیر تامین مالی پروژه‌های بزرگ مسکن باشد.

ورود موثرتر بازار سرمایه و منابع بخش خصوصی در کنار تقویت سرمایه بانک مسکن می‌تواند بخشی از فشار موجود بر منابع بانکی را کاهش دهد و امکان تداوم جریان مالی پروژه‌ها را فراهم کند.