بازار مسکن در سال جاری، برخلاف انتظار برخی فعالان، نه در مسیر جهش‌های ناگهانی که با شیبی ملایم و کنترل‌شده در حال حرکت است؛ روندی که ریشه در افزایش هزینه‌های ساخت، کاهش توان سرمایه‌گذاری سازندگان و رکود نسبی معاملات دارد و چشم‌اندازی متوازن‌تر را پیش روی این بخش کلیدی قرار می‌دهد.

به گزارش سرزمین مانا، سال ۱۴۰۵ برای بازار مسکن ایران، سالی با طعم متفاوت نسبت به تجربه‌های تلخ گذشته رقم خورده است. درحالی‌که بسیاری از کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند فشار تورمی و رشد نقدینگی، موج جدیدی از افزایش وحشت‌آور قیمت‌ها را به این بازار تزریق کند، اما داده‌های میدانی و تحلیل‌های کارشناسی حاکی از آن است که این بخش، امسال مسیری آرام‌تر و منطقی‌تر را در پیش گرفته است.

از یک سو، هزینه‌های سنگین ساخت‌وساز که عمدتاً از ناحیه افزایش بهای مصالح کلیدی مانند فولاد و سیمان، رشد دستمزد کارگران ساختمانی و بالا رفتن عوارض شهرداری‌ها تغذیه می‌شود، به‌عنوان عاملی بازدارنده برای سازندگان عمل کرده است. بسیاری از فعالان خرد عرصه ساخت، با کاهش حاشیه سود مواجه شده‌اند و برخی حتی از ادامه پروژه‌های خود منصرف شده‌اند. این موضوع در میان‌مدت، زنگ خطری برای کمبود عرضه واحدهای نوساز به شمار می‌رود. با این حال، آنچه تاکنون از افزایش هزینه‌ها در قیمت نهایی ملک منعکس شده، یک شیب ملایم صعودی بوده است؛ نه یک جهش ناگهانی و التهابی.
در سمت تقاضا نیز اوضاع به‌گونه‌ای دیگر رقم می‌خورد. توان مالی خانوارهای ایرانی که تحت تأثیر رکود اقتصادی و کاهش ارزش پول ملی قرار گرفته، اجازه خرید واحدهای بزرگ‌متراژ را به متقاضیان نمی‌دهد. به‌همین دلیل، ترکیب تقاضا به‌سمت واحدهای کوچک‌تر، قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه‌تر و حتی قراردادهای پیش‌فروش تغییر جهت داده است. این تغییر سبد تقاضا، نشان‌دهنده تلاش خانوارها برای حفظ امکان خانه‌دار شدن با مدیریت مالی مرحله‌ای است، هرچند که خطرات حقوقی ناشی از قراردادهای غیررسمی و نبود شفافیت کافی، همچنان به‌عنوان یک تهدید جدی در این حوزه باقی مانده است.

اما شاید مهم‌ترین بخش داستان مسکن امسال، به بازار اجاره‌بها بازگردد؛ بازاری که محل اصلی نگرانی میلیون‌ها مستأجر در سراسر کشور است. تورم عمومی، انتظارات تورمی را در میان مالکان تقویت کرده و بسیاری از آن‌ها افزایش اجاره‌بها را به‌عنوان یک حق طبیعی در نظر می‌گیرند. بااین‌حال، آنچه آمارها نشان می‌دهد، رشد ملایم‌تری در اجاره‌بها نسبت به سنوات گذشته است؛ رشدی که همچنان سنگین و طاقت‌فرسا به‌نظر می‌رسد، اما از شدت جهش‌های سابق کاسته شده است. کارشناسان معتقدند تعیین سقف‌های دستوری و یکسان برای سراسر کشور، راهکار مؤثری برای کنترل اجاره نیست؛ زیرا این بازار در شهرهای مختلف، رفتارهای متفاوتی از خود نشان می‌دهد و نیازمند سیاست‌های منطقه‌ای و شفاف‌سازی اطلاعاتی است.

در این میان، سامانه‌های رسمی ثبت معاملات همچون «کاتب» و «خودنویس» می‌توانند نقشی کلیدی در کاهش ریسک‌های قراردادی و افزایش امنیت حقوقی ایفا کنند. استقبال از این سامانه‌ها، هرچند رو به رشد است، اما هنوز به سطح مطلوب نرسیده. توسعه این بسترهای دیجیتال، می‌تواند از بسیاری از اختلافات میان موجر و مستأجر جلوگیری کند و به ثبات نسبی بازار اجاره کمک شایانی نماید.
نکته قابل تأمل در تحلیل وضعیت کنونی، نبود نشانه‌هایی از ورود بازار به فاز هیجانی و جهش‌های شدید است. با توجه به محدودیت شدید قدرت خرید خانوارها و عدم تمایل بانک‌ها به تخصیص تسهیلات گسترده در این بخش، سناریوی افزایش ناگهانی قیمت‌ها چندان محتمل به‌نظر نمی‌رسد. اما این آرامش، نباید سیاست‌گذاران را نسبت به خطرات آینده غافل کند. ادامه روند ملایم صعودی قیمت‌ها، در صورتی که با سیاست‌های هوشمندانه حمایت از تولید همراه شود، می‌تواند به عبور از بحران‌های گذشته بینجامد. تسهیل در تأمین مصالح ساختمانی، کاهش عوارض شهری برای پروژه‌های کوچک‌مقیاس، و ارائه مشوق‌های مالیاتی به سازندگان، از جمله اقداماتی است که می‌تواند مانع از خروج سازندگان خرد از چرخه تولید شده و در میان‌مدت، عرضه واحدهای مسکونی را در سطح مناسبی نگه دارد.

در نهایت، آینده بازار مسکن بیش از هر چیز به هماهنگی میان نهادهای متولی از جمله وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و بخش خصوصی وابسته است. تقویت شفافیت اطلاعات، ثبت رسمی معاملات اجاره و خرید، و ارائه بسته‌های تشویقی به تولیدکنندگان مسکن، می‌تواند فشار موجود بر دوش مستأجران را کاهش دهد و این بازار را به مسیری پایدارتر و منطقی‌تر سوق دهد. اگر چنین رویکردی با جدیت دنبال شود، مسکن دیگر به کابوسی برای خانوارها تبدیل نخواهد شد؛ بلکه می‌تواند به‌عنوان موتور محرکی برای ایجاد اشتغال، رونق صنایع وابسته و بهبود شاخص‌های کلان اقتصادی ایفای نقش کند.

نویسنده: محمدرضا رحیمزاده